Advogado de inventário
em São Sebastião

Um imóvel no litoral costuma vir acompanhado de uma dúvida específica: se a casa fica em São Sebastião, o inventário acontece em São Sebastião? Não necessariamente — e essa é a primeira coisa a acertar, porque muda tudo o que vem depois.

Onde fica o imóvel não decide onde corre o inventário

Essa é a confusão que mais custa tempo. O que define o lugar do inventário judicial é o último domicílio da pessoa falecida, não a localização dos bens. Quem morava na capital e tinha uma casa em Maresias tem o inventário correndo em São Paulo, não em São Sebastião. A casa entra na partilha exatamente como qualquer outro bem.

O que efetivamente acontece em São Sebastião é a etapa final: o registro da transferência, feito no cartório de registro de imóveis da cidade onde o imóvel está. Se a família tem apartamento na capital e casa no litoral, são dois registros — mas um inventário só.

E se o caso for extrajudicial, o que vale para a maioria das famílias em acordo, nem essa discussão existe: a escritura de partilha pode ser lavrada em qualquer cartório de notas do país.

Terreno de marinha: a etapa que ninguém espera

Boa parte dos imóveis do litoral está em terreno de marinha — a faixa cadastrada junto à Secretaria do Patrimônio da União. Isso não impede a partilha, mas acrescenta uma providência que costuma pegar as famílias de surpresa:

• A transferência precisa ser comunicada à SPU e o cadastro atualizado em nome dos herdeiros
• As taxas anuais — de ocupação ou de foro, conforme o regime do imóvel — precisam estar quitadas
• O laudêmio, cobrado nas transferências onerosas, não incide sobre a transmissão por herança

Descobrir taxas atrasadas de vários anos no meio do inventário é comum e trava a conclusão. Verificar isso logo no começo é meia hora de trabalho que economiza meses.

Imóvel de valor alto significa imposto alto

São Sebastião tem um dos maiores PIBs do litoral paulista e um mercado imobiliário caro. Para o inventário, a consequência é direta: o ITCMD é de 4% sobre o valor dos bens, e a base de cálculo usada pela Fazenda estadual não é o que a família imagina que a casa vale — é o valor de referência oficial. Em imóveis de praia, essa diferença costuma ser relevante, para mais ou para menos.

É também a situação em que planejamento sucessório compensa mais: quando existe um imóvel de valor alto, organizar a sucessão em vida costuma sair bem mais barato do que resolver depois.

Como eu atendo quem tem imóvel em São Sebastião

Do jeito que for melhor para a família, e na maioria dos casos à distância: reuniões por vídeo, documentos digitais e procuração para os atos que exigem presença cobrem o processo inteiro. Para quem estiver no Vale do Paraíba, o escritório em Taubaté atende com hora marcada.